お部屋選びのヒント！：UR賃貸住宅マニュアル【旧公団住宅】

道路沿の住宅選び！

先日、メールをいただいた方からのアドバイスです。
とても、参考になったので記事にしました。

この方は、最初道路沿いの騒音を気にされていましたが場所が多摩地区ということもあり
あまり気になされなかったようです。（実際、多摩地区は9時過ぎると車が少ない）

「下見のときには気づかなかった問題に、
今頃きづいてしまいました。

それは排気ガスでした。

今、部屋選びをしてしている人たちに参考になれば・・・。

窓を開けていても、立って外を眺めたり、部屋の中を
歩き回っているだけではわかりませんでした。
「道路沿いでもぜんぜん気にならないわ」などと
喜んでいました。

でも・・・ぜひ、窓を開けて、しばらく床に座ってみてもらいたい。

排気ガスは下のほうにたまるらしいので、
窓を開けて座ってみれば、そこで暮らせるかどうかの
判断になるかと思います。

「道路沿いですが、大丈夫ですか？」
などと質問があった場合に、その方の参考になれば・・・。」

排気ガスですか・・・・
住宅の階数にもよりますがありえるお話です。

真冬・真夏　窓を閉め切る季節は、まだ気にならないと思いますが春・秋の一番いい季節には困りますね。
特に、アレルギー・アトピーなど敏感な方は、お気をつけ下さい。
このような場合、大家は何も出来ません。

ホンネとポイント！
せっかちな私には、到底思いつかない内容です。しかし、思い当たるふしもあります。前に郊外から都心に引っ越してきた女性が、急にめまい吐き気など異常が起こり、入院したケースがありました。最初は、ホルムアルデヒドと思い対応したのですが一向によくならず医者もお手上げ状態でした。2階の住宅でしたね

よい不動産業者を見分ける方法（礼金について）

宅建業法によると

『宅建業者報酬規定
第三　貸借の媒介に関する報酬の額
　宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、当該宅地又は建物の借賃 (当該貸借に係る課税資産の譲渡等につき課されるべき消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。) の注１一月分に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の※承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の二分の一に相当する金額以内とする。』

とあります。

要するに礼金は、｢大家0.5ヶ月　借りる人0.5ヶ月｣合わせて1ヶ月以上いただいてはいけない！
という事です。
しかし、礼金1ヶ月というのは、一般的によく聞く話なのですが・・・・

URの礼金なしも、0.5ヶ月無し！という事になります。

では、実際に不動産屋さんで｢礼金1ヶ月は取りすぎだ、宅建業法違反だ！｣
と言ってもなかなかまけてくれないと思います。
それなら、｢借りなくていいよ｣でおしまいです。
交渉する場合のコツは、｢謙虚に交渉する。｣ことです。
百戦錬磨の不動産屋に素人は、太刀打ちするのは、至難の業ですから

上記の事は、良い業者さんを選ぶ目安にはなると思います。

※｢承諾を得ている場合｣そんな人いるんですかね！トラブルになった場合の業者さんの逃げ道なるような気がします。承諾した！しない！言った！言わない！でごまかされそうです。

以上、良い業者さんを選ぶ目安でした。　と言いながらムカつく今日この頃です。

家賃半額で住む方法

特別公募住宅（事故住宅）
前居住者の死亡など、特別な理由がある場合
に募集があります。
家賃が２年間半額で格安なのです。
外国の方は、あまり気にしないとか　度胸がある方にオススメします。
募集がある時は、営業センターに募集ビラが張り出されるそうです。

建替え
昭和30年代の古い団地が今、建替えられています。
今居住している居住者は、どうなるのか？

・建替えを機に他の住宅に移住する。
・建替え後の新しい住戸にそのまま、居住する。
後者を選択した場合、新しく建替えられた建物なので、今の家賃よりかなり高くなります。
それでは皆さん困ってしまいます。
建物が古くなって建替えするのは、良いことですが家賃が倍！なんて事になっては、
居住者も高齢の方が多いです。もうその団地には、住み続ける事はできません。
そのため、URでは、10年間家賃を半額にしています。
高齢者（65歳）のみです。

この制度、団地によって違います。上記は参考にして下さい。

ホンネとポイント！
建替えの場合、民間賃貸に移る場合〇〇〇万円頂けるようです。
URからURに移る場合はO円です。上記の家賃補助はあります。

ＵＲ賃貸のリーニューアル住宅は？

UR賃貸のリーニューアル住宅とは
昭和40～50年代前半に建てられた団地を対象に内装・設備等を一新している住宅です。
リニューアルには
リニューアルⅠ
リニューアルⅡ
リニューアルⅢ

があります。その違いは？

リニューアルⅠ
リニューアルの中でも一番グレードが良いとされています。
床をフローリング・バリアフリー建具（扉等）・設備機器を現代のニーズに合わせたものに変更。
例えば、洗面器⇒洗面化粧台・玄関チャイム⇒インターホン電話回線を2回線まで使用できる
等 Ⅱ.Ⅲとの一番の違いは、間取り（間仕切り）の変更です。
例えば既存3DKを2LDKに変更してある事です。
　　　　
リニューアルⅡ
床をフローリング・バリアフリー建具・設備機器を現代のニーズに合わせたものに変更。
間取り変更　和室を洋室に変更等

リニューアルⅢ
床をフローリング・バリアフリー〔一部）建具・設備機器を現代のニーズに合わせたものに変更。
改修前住宅とぱっと見あんまり変わりません。

幕天井とは？
全部に共通して、天井は幕天井です。（リニューアルⅢは一部）
幕天井とは、UR独特の工法で天井部を樹脂製（ゴム製？）の幕で覆います。施工法は、まず部屋の中を大きなドライヤーのようなもので暖め（40度以上）幕を熱で伸ばしながら張るという特殊な工法です。

幕天井のメリット
上階からの水漏れの場合幕天井の設置してある部屋は、幕に水がたまり水漏れを防げる。
本当に幕がボヨ～ンと膨らみます。（まるで水風船のようです）

デメリット
幕なので熱、とがった物の衝撃に弱い。パンパンに張っていますので鋭利なものに弱いです。
すぐに切れてしまいます。といっても一気にパーンとはいきませんが！

実際は？
リニューアルと言っても所詮内装を変えただけです。駆体は変わっていません（床・壁の厚み150mmくらい。現在の住宅は200mmはあります。）振動・音などは響きます。
リニューアルしていない住宅よりはましですけれど。
過剰な期待は禁物です。

リニューアル住宅改良内容一覧

リニューアル改良内容		リニューアルⅠ	リニューアルⅡ	リニューアルⅢ
部位	改良項目	リニューアルⅠ	リニューアルⅡ	リニューアルⅢ
居室	和室の洋室化	◎	◎	◎ （一居室のみ洋室化）
	床段差の解消	◎	◎	◎ （一部のみ）
	床：フローリング	◎	◎	◎
	壁：ビニールクロス	◎	◎	◎
	家具転倒防止取付用幅広付鴨居の設置	◎	◎	―
	一階床の断熱性能の向上	◎	◎	―
	天井：幕天井	◎	◎	◎ （一居室のみ）
	木製建具の取替	◎	◎	―
	外部サッシのアルミ化	◎	◎	◎
玄関	ドアノブをレバーハンドル化	◎	◎	◎
台所廻り	キッチンシステム（流し台、コンロ台、吊戸棚、シングルレバー混合水栓、レンジフード型給湯器）	●	●	●
台所廻り	台所大型機器用コンセント	◎	―	―
浴室廻り	大型浴槽（追焚装置、シャワーセット、自動お湯張り機能、リモコンスイッチ付）	●	●	●
	手すり	◎	◎	―
	出入り口：アルミ製扉	◎	◎	◎
洗面所廻り	洗面化粧台 ( シングルレバー混合水栓 )	●	●	●
洗面所廻り	洗濯機防水パン	●	● 洗濯機小型防水パン	● 洗濯機小型防水パン
便所廻り	床段差の解消	◎	◎	―
	大型洋風便器に取替え	●	洋風便器に取替え	―
	コンセントを設置	●	●	●
電気機器情報化対応	過電流警報装置付分電盤	◎	―	―
	電気容量	40A	40A	40A
	エアコン用インサート・コンセント	●	●	●
	エアコン用スリーブ	●	●	●
	電話回線	2回線	1回線	1回線
	テレビ・電話端子	各室1箇所	各住居1箇所	各住居テレビ端子1箇所
	インターホンの設置	◎	◎	◎
	スイッチの大型化	◎	●	―
	配管・配線の隠蔽化	◎	露出	露出

※●設備は設置されない住宅があります。
※設備等は、住宅により設置されない場合や再利用されている場合、
数量・タイプ・形式などが異なる場合があります

ホンネとポイント！
洗濯機置き場（洗濯パン）が無い住宅がリニューアルⅠ・Ⅱ・Ⅲに関わらずあります。あると無いとでは、大違いです。確認しましょう。洗濯機排水の水漏れが多いです。洗濯パンが無い事が大きな理由です。では、どうやって排水するの？大体の住宅が洗濯排水のホースを浴室まで延長して排水します。シッカリ固定しないと外れます。元々は、なかった設備なのでちょっと無理があります。リニューアル住宅は古い団地です。古い団地には高齢者が多いです。

子供を守る為の賃貸住宅選び

あなたの賃貸住宅を選ぶ場合のポイントは、何ですか？　

普通賃貸住宅選びのポイントは、
①家賃　②駅からの距離　③周りの環境（利便性）④間取り等いろいろありますが、
お子さんがいる方、特に小学生低学年の女の子がいるご家庭は、
自宅から学校迄の距離を考慮しましょう。
駅・会社から近いだけで住宅を選んでいませんか？
親は、歩けばいいんです。

最近、子供を狙った異常な事件が多発しています。
特に静かな地区、環境が良いとされている地区です。
最近、都心部では、あまり聞きません。
事件は、実際、起こっていないとしても　｢声をかけられた｣　｢連れ去られそうになった｣
などは、よく起こっています。

実際に私の末娘が知らないおじさんに声をかけられたことがあります。
車に乗って住宅街のなんでもない所に何時間も居たようです。
よくそんな所で、真昼間から暇なおじさんです。
自宅から20ｍほどしか離れていない場所なので走って逃げたと言っていましたが
聞いた時は、びっくりしました。
それ以来、家の周辺100件ほどの住宅に｢不審者注意！｣の看板が張り出されています。
今は、小学校高学年生になったので、あまり心配していませんが
（うちの子の場合、もう連れ去りは不可能です。）

何か起こってからでは、手遅れです。

自宅から学校迄の距離を賃貸住宅選びのポイントの上位にいれて下さい。

起こってからでは、手遅れです。　　　　